Средняя цена м2 в элитных домах Москвы приближается к 2 млн рублей

Традиционно недвижимость элит-класса оставалась самым устойчивым сегментом московского рынка. Все предшествующие кризисы на ней почти не отразились – во многом потому, что состоятельная аудитория неизменно сохраняла свою платежеспособность и готовность регулярно совершать сверхдорогие сделки. Однако в 2022 г. именно элит-класс оказался в положении «слабого звена». Причиной тому стало резкое ослабление социальной базы сегмента.

Примерно каждый шестой среди долларовых миллионеров уже покинул Россию или готовится сделать это в ближайшее время. Как следствие, продажи весной со стандартных 30-40 лотов снизились до единичных значений. Летом показатели значительно улучшились, но все равно далеки от нормальных. Между тем, по словам Владимира Щекина, девелопер жилого спортивно-оздоровительного кластера юности и здоровья «Союз», средняя стоимость реализованного жилья вплотную приблизилась к 1,9 млн рублей за квадратный метр.

Для строительных компаний, которые занимаются продажей элитной недвижимости, текущий сезон складывается непросто. Обычно в месяц регистрируется от 30 до 40 ДДУ с участием высокобюджетной недвижимости (за исключением января, который ополовинивается за счет долгих каникул). В 2022-м подобные результаты характерны только для февраля и марта. Во втором квартале установилась настоящая «засуха»: за три месяца было продано всего 15 объектов элит-класса. Положение несколько выправилось в июле и августе, когда суммарно застройщикам удалось сбыть около 30 квартир и апартаментов. Иными словами, к осени столичный класс подошел со статистикой, которая вдвое слабее докризисной.

Но сокращался не только спрос. Московские девелоперы и раньше выводили новые проекты с большой осторожностью, а сейчас и вовсе переключились на строго дозированные порции. В целом этот подход себя оправдывает. За год элитное предложение в центре столицы уменьшилось с 550 до 400 лотов. Усиление дефицита создало предпосылки для дальнейшего подъема прайсов – ведь рыночно обоснованный ценовой «потолок» в этом сегменте фактически отсутствует. Рост показателей вызван как естественным удорожанием жилья в действующих проектах, так и открытием новых адресов с более дорогим предложением. Второй сценарий сработал в Пресненском районе. Там зона вокруг Патриарших прудов вновь вернула статус первой локации Москвы по уровню цен (почти 3 млн рублей за квадратный метр).

Аналогичная ситуация фиксируется и на Большой Ордынке в Замоскворечье, где квадратный метр в среднем стоит 2,2 млн рублей. Соседняя Якиманка, где сосредоточено более трети элитной недвижимости в Москве, продемонстрировала 8-процентный рост ценников за минувшее лето. В настоящее время стоимость квадратного метра в этом районе балансирует на уровне 2,2 млн рублей. По всей видимости, барьер в 2 млн рублей за квадратный метр скоро преодолеют и Хамовники, где элитный продукт за три месяца поднялся в цене на 31%. Близок к этой планке и Таганский район – локация, где наблюдается наиболее острый дефицит свободных лотов элит-класса. Средний чек на «Таганке» увеличился на 36% в пересчете на квадратный метр. В Красносельском районе летний прирост измеряется 9%, в Басманном – еще более скромными 5%. Арбат, занимающий второе место по количеству нераспроданных юнитов элит-класса, остался на прежних ценовых позициях.  В итоге по состоянию на начало осени 2022 г. в Красносельском районе средний прайс квадратного метра приближается к 1,7 млн рублей, в Басманном районе и районе Арбат – к 1,3 млн рублей. Отрицательную динамику цен летом продемонстрировали Тверской (минус 8%) и Мещанский (минус 5%) районы. В первом средний ценник опустился ниже 1,9 млн рублей, во втором – вернулся к 1,6 млн рублей.

Актуальная экспозиция в элитном сегменте насчитывает 31 жилой комплекс. В 18 из них средняя цена квадратного метра превышает 2 млн рублей. По четыре представителя этого пула территориально принадлежат к районам Якиманка и Хамовники. Для 6 новостроек средний показатель заключен в диапазоне от 1,5, до 2 млн рублей. Еще столько адресов предлагаются недвижимость с прайсом от 1 до 1,5 млн рублей. Единственный дом, где индикатор все еще держится ниже планки в 1 млн рублей, расположен на Арбате, недалеко от Никитского бульвара. Ценовой максимум – 5,9 млн рублей за квадратный метр – зарегистрирован в прибрежной локации у храма Христа Спасителя.

Рост цен наблюдается и в разрезе спроса. Если на старте сезона квадратный метр в реализованных лотах элит-класса стоил 1,4 млн рублей, в начале лета кривая достигла точки в 1,7 млн рублей, а на сегодняшний день этот показатель равен 1,9 млн рублей.

Примечательно, что стоимость премиального жилья в границах ЦАО почти не изменилось – ценник вырос всего на 15 тыс. рублей в пересчете на квадратный метр (1,5%), но этого хватило, чтобы взять «психологически важную» отметку в 1 млн рулей. На те же 15 тыс. увеличился прайс в новостройках премиум-сегмента, которые находятся за пределами центра. В среднем квартира стоит в них на 15% дешевле, чем в проектах аналогичного класса на территории Центрального административного округа. Так, в многофункциональном кластере «Союз» (район Ростокино, СВАО) все еще доступен сет крупногабаритных двухкомнатных квартир с чеком до 30 млн рублей.

«Предсказать, как будет развиваться рынок эксклюзивной недвижимости, крайне затруднительно, поскольку на него оказывается повышенное влияние посторонних факторов (нерыночных и даже неэкономических), - комментирует Владимир Щекин. - Есть основания для умеренно негативного прогноза. Поскольку отток состоятельных покупателей в сторону привлекательных азиатских направлений продолжится, спрос останется сравнительно низким (хотя возможны и краткосрочные всплески). Застройщики также будут работать на «низких оборотах». Не будем забывать и об утрате связей с брендовыми зарубежными поставщиками. Выборка стала меньше и импортозамещение здесь может быть негативно воспринято покупателями, значит рабочим вариантом остается параллельный импорт, а это повлечет дальнейший рост цен. В данном контексте особенный интерес вызывают «укомплектованные» проекты, при реализации которых, девелоперы смогли найти возможность реализовать все заявленные опции в соответствии с обозначенным уровнем качества».