Срок исковой давности хотят сделать бессрочным

"Совсем скоро в статье 36 Жилищного кодекса РФ может появится небольшое изменение, которое приведет к большим последствиям", — считает эксперт отрасли ЖКХ Александр Костюков, говоря о назначении новой законодательной поправки о бессрочном сроке исковой давности по спорам об общем имуществе МКД.

По словам эксперта, в российских многоэтажках накопилось немало проблем, связанных с этой проблемой.

Начиная с первых дней приватизации жилья в России, возникло заблуждение, что «общественные места» в многоквартирных домах принадлежат муниципалитетам. На этом основании колясочные, лифтерные, подвалы, земельные участки оказались сданы в аренду или проданы и затем превратились в магазинчики, мастерские, хостелы и даже шашлычные.

Для местных бюджетов сдача таких помещений в аренду — стала серьезной статьей дохода, для бизнеса — выгодным приобретением. Поэтому неудивительно, что в некоторых городах, где арендные ставки на недвижимость высоки и есть коммерческий спрос, количество отчуждаемых помещений доходит до 90 процентов. Владельцы магазинчиков и мастерских, арендуя эти помещения у муниципалитета, нередко игнорируют вопросы их содержания.

"Тем временем, занятые сторонними организациями нежилые помещения де-юре являются общим имуществом собственников МКД, - говорит Александр Костюков - Однако отстоять свои права на них собственникам очень и очень не просто: факт принадлежности нежилых помещений к общему имуществу в МКД при зарегистрированном праве собственности на такие помещения можно оспорить только в судебном порядке. Для жителей многоквартирного дома это влечет большие расходы".

В масштабах страны свое общедомовое имущество потеряли 20 процентов МКД. Такие цифры приводят общественные организации, которые пытаются сдвинуть проблему с места. Из-за несовершенства законодательства жители МКД очень долго не могут добиться возврата отчужденных чердаков и подвалов, в которых размещено инженерное оборудование их дома, требующее технического обслуживания. Одним из препятствий является 3-летний срок исковой давности, по истечению которого жильцы дома теряют право возвратить подвал или колясочную. Есть случаи, когда суды, отказывая жильцам дома, ссылаются на разъяснения высших судебных инстанций о том, что помещения общего пользования и так по праву принадлежат собственникам, поскольку те имеют доступ к общедомовым коммуникациям.

"Да, Жилищный кодекс РФ, в целом, установил режим общего имущества в МКД, основанный на принципах единства и неделимости, — говорит Александр Костюков. — Предусмотрены положения, препятствующие незаконному исключению элементов общего имущества из общей долевой собственности собственников помещений в МКД. За последние годы была выработана и правоприменительная практика, и собственники все чаще восстанавливают свое право общей долевой собственности на нежилые помещения, предназначенные для обслуживания их дома".

Однако истечение 3-летнего срока исковой давности довольно часто становится основанием для отказа в удовлетворении требований жителей МКД и мешает им восстановить права собственности. Такая позиция закона существенно влияет, в первую очередь, на безопасность проживания в МКД, считает Александр Костюков. Эксперт уверен, что собственники помещений должны иметь право на защиту своего имущества в любое время, а не только в течение трех лет.

В этой связи отмена 3-летнего срока исковой давности в спорах о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом в МКД станет хорошей поддержкой актива дома в стремлении улучшить условия проживания, считает эксперт.

В то же время Александр Костюков отметил, что муниципальные власти смягчили свою позицию и уже иначе смотрят на вопрос возврата отчужденных помещений. Своими решениями они признают ранее проданные или сданные в аренду помещения частью общего имущества МКД. Однако, такая позитивная ситуация есть далеко не везде.

"Мешает бюрократически сложный механизм проведения муниципальных комиссий с участием всех заинтересованных сторон и несостыковки в законе, которые, например, не позволяют передать все муниципальные помещения собственникам одним реестром. Поэтому следующим логичным шагом Госдумы после отмены срока исковой давности может стать разработка единого алгоритма возврата собственникам их общего имущества", - говорит Александр Костюков.