«Метриум»: Доступность столичных новостроек растет, но не для всех

Аналитики компании «Метриум» подсчитали коэффициент доступности московских новостроек для покупателя со средним доходом. Как показало исследование, средняя квартира в московской новостройке стала более доступна, чем до кризиса 2014 года, однако в 2016-2017 году в этой тенденции наметился откат.

Коэффициент доступности новостроек «Метриум» показывает, сколько лет понадобится московской семье со средним доходом, чтобы накопить на среднюю по цене квартиру в столичной новостройке в пределах «старой» Москвы. Для этого эксперты соотносят чистый доход двух работающих членов семьи с бюджетом покупки такого объекта. Для подсчета применяются официальные показатели Мосгорстата среднедушевого ежемесячного денежного дохода в Москве, а также прожиточный минимум трудоспособного жителя столицы. Предполагается, что семья состоит из двух работающих человек.

По подсчетам аналитиков «Метриум», за 2017 год московская семья со средним доходом заработала порядка 905 тыс. рублей (примерно 56 тыс. рублей в месяц на одного человека) за вычетом прожиточного минимума (порядка 18 тыс. рублей в месяц на члена семьи).

При этом средняя стоимость квартиры комфорт-класса в пределах «старой» Москвы в IV квартале 2017 года, по данным «Метриум», составила 8,77 млн рублей площадью 58,2 кв. м, что сопоставимо с размерами стандартной двухкомнатной квартиры, подходящей для проживания семьи. Разделив стоимость квартиры на годовой доход, эксперты выяснили, что москвичам со средним заработком понадобилось бы 9 лет и 6 месяцев, чтобы при минимально необходимых расходах накопить на обычную квартиру в новостройке.

По сравнению с IV кварталом 2016 года доступность жилья снизилась. Год назад среднегодовой доход был таким же (906 тыс. рублей), но стоимость средней квартиры – ниже (8,36 млн рублей). Тогда московская семья могла накопить деньги за 9 лет и 2 месяца.

«Таким образом, за прошедший год соотношение стоимости жилья в новостройках и доходов москвичей изменилось не в пользу последних, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Прежде всего, это связано с увеличением на 5% средней стоимости квартиры в новостройках, а также с ростом минимальных расходов домохозяйства на 6%. Среднедушевой доход при этом практически не изменился, составив 55-56 тыс. рублей на одного человека в месяц».

Тем не менее, эксперты «Метриум» подчеркивают, что по сравнению с докризисным периодом квартира в столичной новостройке сегодня остается все же более доступной. Так, в IV квартале 2014 года семье со средними доходами (840 тыс. в год) понадобилось бы копить на квартиру в новостройке за 9 млн рублей около 10 лет и 7 месяцев.

«За последние три года доступность квартир в столичных новостройках для москвичей со средним доходом увеличилась, – комментирует Мария Литинецкая. – Снижение стоимости предложения в период кризиса оказалось более глубоким, чем сокращение реальных доходов потенциальных покупателей. Таким образом, прошедший период экономической нестабильности помог сэкономить на накоплениях целый год и один месяц. Однако в 2016 году наметился откат: постепенно бюджет покупки начал возрастать, как и расходы населения, при практически неизменных доходах. За 2017 год средний срок накоплений на столичную квартиру вырос на четыре месяца. Данная тенденция связана со стабилизацией ситуации на рынке и ростом спроса при продолжающейся стагнации доходов. Тем не менее, все ещё небогатого покупателя мобилизует ипотека».

Ипотека действительно открыла новые возможности с точки зрения доступности жилья, подчеркивают эксперты компании «Метриум». При минимальном первоначальном взносе 20%, ставке 11,5% и максимальном сроке кредитования 30 лет в 2016 году размер ежемесячного платежа по ипотеке за среднюю московскую квартиру в новостройке составлял порядка 65 тыс. рублей. В 2017 году он сократился до 62 тыс. рублей при том же первоначальном взносе и сроке кредитования, но при средней ставке 10,4%. При этом средний доход не изменился, но относительно мягкие условия по ипотеке сделали жилье более доступным, несмотря на рост его стоимости. Таким образом, в 2016 году семья со средней зарплатой каждый месяц отдавала банку 87% своих доходов, а в 2017 году – 83%.

«Ипотека действительно стала локомотивом роста рынка, что позволило сделать покупку жилья более доступной в последний год, – резюмирует Мария Литинецкая. – Однако преувеличивать достижения пока очень рано. Приобретение нового жилья средней площади по-прежнему практически недоступно жителям столицы со средним доходом. Едва ли банк одобрит кредит, обслуживание которого достигнет 73% от чистого дохода семьи в месяц. Это значит, что среднестатистическая пара не может рассчитывать на двухкомнатную квартиру в столичных новостройках. Скорее всего, им придется согласиться на более бюджетный вариант однокомнатной квартиры до 38 кв. м. и даже в этом случае их финансовое благополучие и общее качество жизни будут оставлять желать лучшего. Таким образом, несмотря на рекордные темпы роста спроса на столичные новостройки, в том числе и с привлечением кредита, мы должны понимать, что потенциал спроса огромный, но он практически не задействован из-за низких доходов и высоких цен».