Справедливая цена. За что готовы платить покупатели массового жилья?

Разница в стоимости одного квадратного метра в самых дорогих столичных новостройках массового сегмента, по сравнению с ценой самого дешевого предложения доходит до 3,7 раз. Эксперты компании «Метриум Групп» выяснили, какие параметры важны для покупателей, выбирающих более дорогое жилье.
По итогам 3 квартала 2017 года на рынке новостроек массового сегмента представлено 68 проектов. Средняя цена предложения составила 150,28 тыс. руб. за кв. м. При этом стоимость «квадратов» в разных проектах находится в очень широком ценовом диапазоне. Например, минимальная стоимость квадратного метра для однокомнатных квартир составляет 95,9 тыс. руб., а его максимальная цена в «однушках» выше этого значения в 3,1 раз и находится на отметке 300 тыс. руб.
Еще больший разброс цен зафиксирован для двухкомнатных и трехкомнатных квартир, минимальная стоимость «квадрата» в которых составляет 89,1 тыс. руб. и 86,8 тыс. руб. соответственно. Максимальная цена квадратного метра для этих типов квартир доходит до 320 тыс. руб., что выше цен на самые дешевые предложения в 3,6-3,7 раз.
Вместе с тем, анализ продаж девелоперов показывает, что низкая цена не является гарантией высокого спроса и успешных продаж. В некоторых проектах с самыми большими остатками нереализованного жилья в новостройках, минимальная цена за «квадрат» в настоящее время примерно в 1,5 раза ниже среднерыночной. В то же время, в жилых комплексах с самыми высокими темпами реализации стоимость квадратного метра даже на старте продаж была выше, чем в среднем по рынку. Например, во второй очереди городского квартала «Ривер Парк» продано 98% квартир. А в третьей очереди, продажи в которой стартовали в июне прошлого года, уже реализовано около 65% объема предложения. При этом, сегодня средняя стоимость «квадрата» в «однушках» третьей очереди в настоящее время составляет 196,2 тыс. руб. за кв. м. Это выше среднерыночных значений для данного типа жилья на 28%. Квадратный метр в двухкомнатных квартирах в «Ривер Парке» стоит 208,4 тыс. руб. (+41% к рынку), в трехкомнатных – 205,8 тыс. руб. (+39,5% к рынку).
«В массовом сегменте в настоящее время есть несколько проектов с высокими показателями продаж, где цены значительно превышают среднерыночные показатели, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Этот факт свидетельствует о том, что многие покупатели при выборе руководствуются понятием «справедливой» цены. Единого коэффициента, позволяющего точно вычислить эту цифру относительно себестоимости строительства, не существует. Как правило, дополнительная «наценка» складывается из совокупности факторов».
«Чек-лист» покупателей массового жилья, готовых купить квартиру по цене выше среднерыночной, как правило, состоит из семи основных показателей.
1. Локация.
Транспортная доступность считается хорошей, если в непосредственной близости от жилого комплекса (3-7 минут пешком) находится одна или две станции метро. Для автовладельцев также важно, чтобы в нескольких минутах езды от новостройки были расположены крупные транспортные артерии города – ТТК, шоссе, набережные и проспекты.
2. Природная среда.
Дополнительный плюс у покупателей получают те проекты, недалеко от которых есть обширные зеленые массивы и реки. Похвастаться расположением, где хорошая транспортная доступность сочетается с благоприятной природной средой, могут немногие жилые комплексы массового сегмента. Например, городской квартал «Ривер Парк» расположен на первой линии Москвы-реки всего в 20 метрах от воды, что является редкостью для столичных проектов. Кроме того, в непосредственной близости от него находятся музей-заповедник «Коломенское», парк «Нагатинская пойма» и парк «Садовники».
3. Инфраструктура.
Еще одним весомым аргументом при принятии решения о покупке жилья является наличие в проекте обширной собственной инфраструктуры, когда все необходимые услуги можно получить, не выходя за пределы комплекса. В перечень объектов, которые покупатели хотят видеть на территории ЖК, входят школы, детские сады, магазины, медицинские учреждения, салоны красоты, фитнес-центры, отделения банков, а также благоустроенные места для отдыха и занятий спортом на свежем воздухе.
4. Темпы строительства.
Риск того, что проект не будет закончен вовремя и получение ключей от квартиры отложится на неопределенный срок, занимает первые строчки в рейтинге опасений потенциальных покупателей недвижимости. Поэтому предпочтение отдается тем проектам, в которых строительство ведется точно по графику или опережает расчетные показатели. Например, в городском квартале «Ривер Парк» первая очередь была сдана на квартал раньше. Ввод в эксплуатацию третьей очередей также состоится на 3 месяца раньше изначально заявленного срока.
5. Планировки квартир.
Неудачная планировка с нерациональным использованием квадратных метров может перечеркнуть многие плюсы проекта. Покупатели квартир в новостройках массового сегмента отдают предпочтение жилью с просторными кухнями и санузлами, а также комнатами с правильными геометрическими формами без «лишних» углов (квадрат и прямоугольник). Кроме того, качественная планировка подразумевает, что площадь проходных зон (коридоров и холлов) не превышает оптимальных значений для данного типа квартир и они не «съедают» дополнительные дорогие «квадраты».
6. Дополнительные «фишки».
В некоторых проектах массового сегмента появляются эксклюзивные опции, которые редко встречаются в проектах конкурентов. Например, главной достопримечательностью городского квартала «Ривер Парк» станет собственная благоустроенная пешеходная набережная протяженностью 1,5 км. Ее первый 300-метровый участок, расположенный напротив первой, уже заселенной очереди проекта, был открыт в октябре этого года. Кроме того, в комплексе появится единственная в Москве детская парусная школа, а также лодочная станция, пирсы и эллинги для хранения лодок и катеров.
7. Выгодные условия оплаты.
Купить более дорогое жилье покупатели могут позволить себе, благодаря особым условиям оплаты. Помимо всевозможных акций и скидок, периодически предлагаемых большинством девелоперов, в некоторых проектах можно получить более выгодные условия по ипотечному кредитованию. Минимальные ставки – от 6,5% – предлагаются в ограниченном перечне новостроек в рамках программы субсидирования ипотеки застройщиками. Кроме того, в последние годы у покупателей недвижимости набирает популярность оплата с рассрочкой или отсрочкой платежа. Эти инструменты выгодны для тех, кто продает жилье на вторичном рынке, чтобы купить квартиру в новостройке. Чем больше вариантов оплаты предлагает девелопер, тем привлекательнее становится проект для покупателей с разными финансовыми возможностями.
«Себестоимость строительства является далеко не единственным ориентиром при определении конечного продукта на рынке недвижимости, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Большинство современных новостроек представляют собой не просто «бетонные коробки», а комплексы, созданные по принципу «город в городе», что требует дополнительных затрат. Однако, как показывает наш опыт, увеличение цены выше среднерыночных значений в совокупности с повышением качественных характеристик проекта – это самая эффективная стратегия. Доля инвестиционных сделок в последнее время сократилась, и большинство покупателей приобретают жилье для собственного проживания на долгие годы. Поэтому многие стараются выбрать самые лучшие жилые комплексы в своем классе, которые опережают проекты конкурентов по всем показателям, даже если жилье в них обходится дороже».
«По итогам 3 квартала 2014 года на рынке массового жилья было представлено 23 проекта, – резюмирует Мария Литинецкая. – Таким образом, за три года число жилых комплексов в этом сегменте увеличилось почти в три раза. В условиях высокой конкуренции многие девелоперы выбирают путь ведения «ценовых войн», снижая стоимость жилья для предельно низких значений. Однако в последние годы на рынке массового жилья появилась значительная категория клиентов, для которых первостепенным является качество проекта, а не цена квадратного метра. Если жилой комплекс получает «высший балл» у покупателей не по одному-двум, а по всем ключевым параметрам, возникает мощный синергетический эффект. Поэтому высокие темпы реализации в таких проектах, как «Ривер Парк», сохраняются с момента старта продаж до сдачи ЖК в эксплуатацию, даже если стоимость жилья в них оказывается выше, чем в среднем по рынку».