Рынок офисной недвижимости Москвы - прогноз на 2017 год

Большинство прогнозов на таком относительно консервативном рынке, как недвижимость, обычно строится на предположении о продлении текущих процессов и экстраполяции чего-то подобного, как происходящее сейчас, в будущее.

У нас до сих пор ярки в памяти воспоминания о прогнозах, скажем, сделанных компаниями большой четверки в 2007 году на 2008 и 2009 годы “..ставки будут колебаться в пределах 1000-1300 долларов за кв.м. в год на помещения класса А, не включая НДС и операционные расходы…” .

Также было весьма отрадно читать оценки для арендных бизнесов, созданных в 2010-2014 годах, о ежегодной индексации не менее чем на 10-20%, и, при этих предположениях, сроки окупаемости составляли оптимистичные 6-8 лет.

Реальное положение дел, как мы все видим, увы, серьёзно отличается от этих прогнозов.

Рублевое падение ставки аренды в 2014-2016 годах составило в среднем по рынку не менее 20-25 % на что-то более или менее ликвидное, в т.ч. помещения ритейла на проходимых местах и офисов класса А и Б+.

Причем эта ситуация констатируется для Москвы и Санкт-Петербурга, что наводит на мысль, что в провинции падение было и больше и безнадежней.

Пик падения спроса действительно, по крайней мере пока, прошёл в 2015 году, когда даже те же самые ведущие консультанты отметили отрицательные объемы поглощения , что означало, что освободившихся площадей было больше чем арендованных.

Сейчас, как консенсус прогноз, есть мнение, что рынок вошел в стадию стабилизации, которая, на наш взгляд, скорее похожа на стагнацию.

Итак, сейчас ставки на аренду офисов по классам А и Б, очень усреднённо составляют 28000-35000 руб./кв.м./год и 12000-26000 руб/кв.м/год соответственно.

На наш взгляд, ситуация на рынке коммерческой недвижимости, которая, конечно, формируется под влиянием общеэкономической картины в стране, будет в 2017 году опять таки, в лучшем случае стагнировать, в худшем же (к примеру, резкое падение цен на нефть и другое сырьё) возможно дальнейшее падение и ухудшение. Сравнивая и взвешивая различные мнения и тенденции и на основании наших ощущений и опроса ряда экспертов мы делаем вывод, что ставки будут колебаться в тех же пределах что и в 2016 году, с попытками роста во второй половине года.

Массированного ввода новых площадей, который мог бы обернуться еще более серьезным падением ставок, не предвидится, а объем запрашиваемых площадей ограничен слабым общим спросом и состоянием задушенности российской экономики.

На рынке установилось состояние шаткого равновесия и отсутствия ярко выраженных тенденций как к росту, так и к снижению цен. Из самых общих соображений можно предположить, что вскоре колебание около нуля должно сменить какое то более уверенное движение, и нам кажется что это будет, при сохранении имеющейся макроэкономической политики, слабый рост, в пределах инфляции, и скорее всего даже не компенсирующий рост налоговой нагрузки и затрат на содержание помещений.

В случае, если в мае-июне будет взят курс на более внятную и ориентированную на рост экономическую политику, характеризующуюся снижением ставок финансирования, ростом числа новых проектов, в т.ч. по инициативе государства, хотя и вероятность чего невелика, рост может быть более существенным, и, хотя и с неким лагом до полугода, может составить в год до 15-20 %.

В случае разворачивания существенно более драматичных процессов (но до определённой степени - не состояния третьей мировой войны) как внутри страны (финансовый кризис регионов или банковский кризис), так и в целом в мире (многие экономисты сходятся во мнении, что кризис 2007 -2009 г.г. только один из череды предстоящих), возможно и дальнейшее увеличение уровня вакантных площадей и соответствующее снижение цен, по примеру прошедших ранее процессов на те же 15- 20 %.

Кто же на общем фоне - “..упали и лежим..” демонстрирует рост, а кто является аутсайдером?

Поскольку мы работаем не только с сегментом от 500 кв.м. для нас заметными являются существенно более меньшие сроки (до 4-6 недель) экспозиции чем в среднем по рынку (до 8-12 недель) по площадям до 300 кв.м. с отделкой в новых бизнес центрах, таких, к примеру, как ”W плаза”-1 и 2 на Варшавском шоссе, комплекса зданий на проспекте Андропова д. 18, “Порт Плаза”, бизнес центр “Водный“ рядом с метро Водный стадион. Данные проекты реализовывались застройщиками путем продажи площадей блоками от 200 кв.м. и потому в них появилось много независимых собственников, они отличаются высоким уровнем потребительских характеристик (уровень здания не ниже Б+, близость к метро и в целом высокая транспортная доступность). Хотя, конечно, уровень ставок, по сравнению с предлагаемыми основными собственниками- застройщиками, оказывается ниже примерно 20-30 %, но, возможно, хотя бы в краткосрочной перспективе, это более правильная тактика - лучше сдать быстрее, но дешевле, а потом уже пытаться плавно поднимать ставку к уровню рынка для приведения в соответствии с плановыми показателями окупаемости. Это характеризует то, что многие компании, сохранившие свои показатели оборота и прибыли, пользуются моментом для того, чтобы сменить свои офисы на более престижные и удобные, при этом даже снижая свои затраты на аренду.

А что же происходит с теми, от кого уезжают эти счастливчики? Теми, чьи площади располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 90 г.г., или даже еще до 1991 года и которые утрачивают свою привлекательность, в связи с появлением более современных комплексов.

Сейчас, даже для собственников достаточно современных комплексов, уход одного крупного арендатора становится серьёзной проблемой -как, например, завершившаяся, пусть и в меньшем объеме, чем изначально заявлялось, сделка Yandex и O1 Properties по аренде 10 000 кв.м. в комплексе Aurora на Озерковской набережной. Собственникам Красной розы, где Yandex уменьшил своё присутствие, придётся, возможно, решать непростую задачу по заполнению этой вакантной площади.

Для решения этих задач есть несколько путей, и самый простой - снижать цены и дробить площади, чтобы воспользоваться сравнительно большим спросом в более дефицитном площадном сегменте.

Другой путь - это изменить качество своего предложения, затеяв серьезный ремонт и реконструкцию своего здания, возможно, даже переориентировавшись на другие сегменты недвижимости, к примеру, апартаменты.

В любом случае этим владельцам придётся столкнуться с потерями и затратами.

В связи с этим опять-таки для всех - и выигравших (относительно) и проигравших- становится очень актуальной задача по привлечению арендаторов и покупателей на свои площади. На этом пути есть также несколько путей: обратиться в агентство или агентства, воспользоваться уже известными ресурсами типа CIAN.RU или DOMOFOND.RU, пытаться выстраивать собственную рекламную политику путём создания и продвижения своего интернет ресурса или воспользоваться всеми путями сразу. Плохо только, что, как ни грустно, настоящего прорыва и по-настоящему чувствительного уровня спроса нельзя получить ни в одном из этих источников.

Мы, как та лягушка, поющая про свой водоём, хотели бы предложить в этой связи свой ресурс, который сочетает все преимущества вышеперечисленных каналов коммуникаций и выстраивает по настоящему эффективную среду для взаимодействия собственника и арендатора и покупателя.

Возвращаясь к прогнозу на 2017 год, все вышеперечисленные тенденции будут присутствовать на рынке, который столь стремительно меняется, подстраиваясь под новые реалии, и жизнь на этом рынке будет непростой и выиграют и дождутся более благоприятных времен, которые рано или поздно наступят, цикличность в т.ч. экономики - это её фундаментальное свойство, только самые активные и предусмотрительные.

Можно как обычно предположить, что не дай Бог жить в эпоху перемен, но такой эпохе точно нельзя отказать в нескучности и, может быть, такие времена и случаются именно для того, чтобы кому-то дать более широкую дорогу для реализации его самых смелых начинаний.