Мнение эксперта: девелоперам и ритейлерам выгодны аутлеты и ритейл-парки

Аутлет-центры и ритейл-парки широко распространены за рубежом, а в последние годы на них обращают внимание и в России. О том, какие перспективы и отличительные особенности у новых форматов рассказывает Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions.

Аутлет-центры очень перспективны. Сегодня в России всего три аутлета – два в Москве и один в Санкт-Петербурге. В текущей экономической ситуации, больше половины потребителей покупает товары руководствуясь в первую очередь ценой. В течение кризиса российские аутлеты ощутили заметный приток посещаемости.

Для того чтобы формат аутлета прижился в России нужно… больше аутлетов

Сам по себе формат знаком для многих наших граждан, которые проводили или проводят свои отпуска в Европе. В Европе большое количество аутлетов, например, принадлежащих McArthur Glen. Аутлет-центры также существуют и в Турции и Египте – местах до недавнего времени особенно популярных у наших сограждан. Потребителю не нужно привыкать к формату аутлета, он с форматом знаком. Нужно привыкать к тому, что теперь для того, чтобы попасть в аутлет, ему не требуется выезжать за пределы своего города. Соответственно, цены и ассортимент в российских и зарубежных аутлетах будут отличаться.

Само по себе создание аутлетов, конечно, не решит проблемы кризиса, но позволит облегчить в некотором смысле жизнь ритейлеров и девелоперов. Первые смогут быстрее избавляться от неходовых товаров из прошлых коллекций, которые после распродажи остались невостребованными, тем самым высвобождая ликвидность для дальнейшего развития. Из-за того, что аутлеты в России пока распространены не широко, такая возможность есть у ритейлеров в единичных случаях. А девелоперы даже в настоящее время могут создать хороший актив с хорошим сроком окупаемости, другое дело, что к выбору объекта девелопмента сегодня приходится подходить более тщательно. Проекты, которые в будущем смогут давать окупаемость, не очевидны.

Перспективность формата ритейл-парка очень сильно зависит от его местоположения и специализации

Так как ритейл-парк обычно располагается за пределами города и объединяет в себе, в основном, несколько крупных ритейлеров, подбор арендаторов должен производиться в соответствии с продуманной концепцией, удобной для покупателя. В России в последнее время начали появляться торговые комплексы, обладающие признаками ритейл-парков. Крупные ритейлеры, способные стать якорными арендаторами в таком формате, успешно развиваются, а экономные покупки у покупателей пользуются высоким спросом. Однако, это всё ещё не ритейл-парки в классическом понимании. Скорее всего, с корректировкой на предпочтения потребителей и климатические условия, у нас ритейл-парки, в отличие от американских или европейских, будут развиваться в несколько измененном виде. Например, из-за особенностей российского климата удобнее объединить якорных арендаторов под одной крышей, в отличие от классической схемы комплекса отдельных сооружений, каждое из которых полностью занимает один ритейлер.

Ритейл-парки и аутлеты строят загородом

Создание ритейл-парков, как, впрочем, и аутлетов проще и дешевле всего осуществлять за пределами городской черты - для размещения ритейл-парка или аутлета требуется обширный земельный участок, стоимость такого участка в городской черте будет значительно выше, нежели за пределами города. Речь идёт не только о стоимости участка, но ещё и о стоимости коммуникации. Кроме того, без ограничений со стороны существующей вокруг застройки, девелоперу проще разрабатывать участок. При этом если речь идет о строительстве аутлета за пределами городской черты, главная мотивация потребителя посещать аутлет - цена товара. При посещении ритейл-парка покупатели руководствуются стремлением сэкономить время и деньги, как правило, в ритейл-парках совершаются целевые покупки, а развлекательный компонент отсутствует. Это отличает формат ритейл-парков от торговых центров, так как не создаёт условий для совершения незапланированных импульсивных покупок. Специализированные ритейл-парки интересны также тем, что ритейлеры одной товарной группы могут формировать однородный и очень широкий ассортимент для потребителя.

Ситуация с ритейл-парками сильно зависит от специализации и местоположения. На территории страны даже в условиях существующей экономики есть локации, где возврат на инвестиции в девелопмент торговой недвижимости может быть не меньше докризисного уровня, а возможно и больше.