«Метриум Групп»: элитные апартаменты: новострой или реконструкция?

Элитные комплексы апартаментов, представленные сегодня на первичном рынке Москвы, можно разделить на две группы: новое строительство и реконструкция. При этом последние обычно позиционируются как нечто более эксклюзивное, пропитанное историей и доступное только избранным. Однако на практике проекты, реализуемые «с нуля», в гораздо большей степени удовлетворяют запросам покупателей дорогой недвижимости. Аналитики компании «Метриум Групп» выявили пять основополагающих параметров, по которым новострой превосходит реконструкцию.

Подземный паркинг

Освоение подземного пространства под уже построенным зданием – это технически сложное и дорогостоящее предприятие. Особенно когда речь идет о столетних зданиях. Естественно, в элитном сегменте без подземного паркинга обойтись невозможно, поэтому девелоперам приходится идти на определенные ухищрения: организовывать ограниченное количество парковочных мест, которого может не хватить всем желающих, создавать зависимые парковочные места, пользоваться которыми не всегда удобно, использовать автомобильные лифты и разворотные круги, которые значительно увеличивают стоимость проекта и могут стать препятствием для хранения эксклюзивных автомобилей, отличающихся по своим габаритам от общепринятых стандартов.

В проектах нового строительства этой проблемы нет. Возводя комплекс апартаментов «с нуля», девелопер может запроектировать подземный паркинг практически любой конфигурации, не противоречащей законам физики и геометрии. К примеру, в вышедшем недавно на рынок «Клубном доме на Сретенке» возводится двухуровневый паркинг на 91 машиноместо, из которых 81 м/м рассчитано на автомобили большого класса и имеет габариты 5,5 на 2,5 метра.

Современная архитектура

Объекты реконструкции, как правило, представляют особой здания конца 19 – начала 20 веков: старые заводские цеха и хозяйственные постройки, дореволюционные доходные дома и т.д. И далеко не всем покупателям элитной недвижимости импонирует подобная архитектура. Творения современных мастеров, напротив, оказываются ближе и понятнее более широкой аудитории. Сегодня на рынке элитных апартаментов представлены проекты самых востребованных российских и зарубежных архитекторов: архитектурные бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» («Клубный дом на Сретенке», Chekhov) и «Остоженка» («Кленовый DOM»), мастерская Алексея Воронцова («У Патриарших»), международная архитектурная компания Aukett Swanke (Резиденция «Монэ») и многие другие.

Рациональные планировки

Одна из основных сложностей при проведении реконструкции заключается в необходимости вписывать внутренние помещения в имеющийся конструктив здания. Архитектор, лишенный свободы действий, вынужден создавать помещения, которые могут оказаться неудобными в повседневной жизни и ограничить круг потенциальных покупателей. К примеру, при создании лофтов в бывших цехах нередко на продажу выставляются апартаменты небольшой площади, но с очень высокими потолками. Это происходит потому, что возникает необходимость уместить заводское окно высотой в 3-4 метра в рамки одного компактного пространства. С одной стороны, подобная планировка позволяет воплотить множество интересных дизайнерских идей – создать антресоль, разместить там спальню или мастерскую. С другой, большинство таких решений ориентированы на убежденных холостяков. При этом семейные покупатели, уже имеющие или планирующие детей, с большой долей вероятности откажутся от приобретения подобных непрактичных и небезопасных апартаментов.

При создании нового проекта архитектор идет от обратного – на необходимое количество внутренних пространств будущего здания «натягивается» внешняя оболочка. За счет этого получаются помещения правильной формы и свободной планировки, в которых можно воплотить комфортный и эргономичный интерьер. Так, в «Клубном доме на Сретенке» большинство апартаментов в плане имеют форму прямоугольников, что дает возможность с максимальной эффективностью использовать каждый квадратный метр.

Современная инженерия

Любой специалист-проектировщик подтвердит, что гораздо проще, дешевле и эффективнее создавать план разводки сетей и установки инженерного оборудования параллельно с разработкой проекта самого здания, чем пытаться полностью заменить имеющиеся коммуникации в старом здании на более современные. Естественно, этот вопрос решаем, и в элитных комплексах апартаментов, являющимися объектами реконструкции, покупателю предложат инженерную начинку практически того же уровня, что и в новостройках. Только вот какой ценой. Прокладка приточно-вытяжной вентиляции и центральной системы кондиционирования в здании, построенном несколько десятилетий, а то и столетий назад, обойдется девелоперу в круглую сумму, которая впоследствии будет переложена на плечи конечных покупателей. Однако в текущей экономической обстановке даже для покупателей элитной недвижимости цена является одним из решающих факторов.

Цены

Несмотря на все перечисленные выше преимущества нового строительства, цены в таких комплексах апартаментов на порядок ниже, чем в реконструируемых. Что, несомненно, является еще одним важным плюсом этой категории недвижимости.

На сегодняшний день в сегменте элитных апартаментов минимальная стоимость квадратного метра составляет 220 тыс. рублей. Этот показатель зафиксирован в «Доме на Серпуховском Валу» - объекте нового строительства. Для реконструируемых комплексов минимум составляет 274,5 тыс. рублей (Art Residence). То есть на четверть дороже.

В целом же в пятерке самых доступных по цене комплексов апартаментов, строящихся «с нуля», стоимость «квадрата» варьируется от 220 тыс. до 331,6 тыс. рублей. Помимо уже упомянутого «Дома на Серпуховском Валу», сюда входят Резиденция «Монэ» (от 299 тыс. руб.), «Клубный дом на Сретенке» (от 300 тыс. руб.), Atlantic Apartments (от 300,2 тыс. руб.) и Clasico (от 331,6 тыс. руб.).

В топ-5 реконструируемых проектов с минимальной стоимостью квадратного метра диапазон ощутимо шире: от 274,5 тыс. до 440 тыс. рублей. Причем единственный комплекс апартаментов, стоимость «квадрата» в котором сопоставима с объектами нового строительства – это Art Residence (от 274,5 тыс. руб.). В остальных же проектах стартовая стоимость квадратного метра превышает максимальный уровень, отмеченный в категории новостроя: в комплексе Wine House минимум составляет 355 тыс. руб. за кв. м, в Depre Loft – от 370 тыс. руб., в «Кадашевских Палатах» – от 400 тыс. руб. и в Metropolis Loft – от 440 тыс. руб.

«Объекты реконструкции – это особая категория элитной недвижимости, которая представляет интерес для узкого круга покупателей, готовых мириться с определенными неудобствами ради возможности проживать в «доме с историей», - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Однако для подавляющего большинства состоятельных клиентов интерес представляет именно новое строительство – комплексы апартаментов, которые учитывают все самые современные тенденции в строительстве и техническом оснащении зданий, спроектированные именитыми архитекторами и соответствующие высоким требованиям к комфорту проживания. Сегодня в сегменте элитных апартаментов представлено чуть более двух десятков подобных проектов, стоимость квадратного метра в которых варьируется от 220 тыс. до 5,12 млн рублей. При этом на рынок регулярно выводятся новые объекты. В частности, не так давно стартовали продажи в «Клубном доме на Сретенке» - комплексе элитных апартаментов, расположенном в историческом центре Москвы в нескольких минутах езды на автомобиле от Кремля. И несмотря на премиальное местоположение, стоимость недвижимости здесь установлена на крайне привлекательном уровне – от 300 тыс. рублей за «квадрат».