Продавцы премиальных квартир инвестируют в объекты стрит-ритейла

В Kalinka Group - ведущей консалтинговой и риэлторской компании на рынке элитной недвижимости, подсчитали, что более 15% продавцов премиальных квартир вкладывают вырученные от сделки деньги в объекты стрит-ритейла. По оценке специалистов компании, коммерческая недвижимость привлекает клиентов высокой доходностью от арендного бизнеса, в 2-3 раза превышающей доходность от аренды квартир.

Стрит-ритейл - это рынок, который трансформируется под любую экономическую ситуацию. В настоящий момент спрос есть на все форматы арендного бизнеса в этом сегменте. «Если собственник премиальной недвижимости имел две-три квартиры «про запас», кризис подстегнул его распорядиться своими активами более эффективно, - комментирует Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. – По нашим наблюдениям, за период с января по июнь текущего года более 15% продавцов элитных квартир инвестировали в объекты стрит-ритейла».

Это достаточно понятный формат недвижимости, который по большинству параметров похож на квартиру, однако во многом гораздо более удобен в управлении. Так, помещение зачастую приобретается на физическое лицо, а сдаваться может индивидуальным предпринимателем. Благодаря упрощенной системе налогообложения это позволяет уменьшить налоговую нагрузку частному инвестору с 13% до 6%.

«Объекты стрит-ритейла требуют наименьших временных затрат от инвестора, - говорит Егор Левченко, директор департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group. - В том числе - с точки зрения управления на всех этапах инвестиционного цикла, начиная с заключения самой сделки. Если на рынке аренды жилой недвижимости уровень доходности составляет 3-5% годовых, то в стрит-ритейле он варьируется от 9% до 13%». Таким образом, срок окупаемости инвестиций в этом сегменте составляет 7-10 лет. Кроме того, в квартире надо постоянно поддерживать соответствующее состояние отделки, и имущество очень быстро амортизируется. «В стрит-ритейле за это отвечает непосредственно арендатор, - поясняет Егор Левченко. - Эксплуатационных расходов для владельца практически нет, а ремонт, в отличие от жилого сегмента, делает арендатор за свой счет. При этом отношения между арендатором и арендодателем в сегменте стрит-ритейла являются долгосрочными: стандартный срок договора составляет 3-10 лет, а арендная ставка индексируется. Размер индексации зависит от валюты договора и специализации арендатора, но может составлять в среднем от 3% до 10% в год».

По данным Kalinka Group, цена входа на профессиональный рынок стрит-ритейла с гарантированной доходностью начинается от 20 млн. рублей. «В этом случае можно ориентироваться на доходность 10% годовых, - утверждает Егор Левченко. - За вырученные от аренды средства у инвестора будет возможность снимать две квартиры такой же стоимости (по 20 млн. рублей) в доме бизнес-класса с отделкой».

Если раньше покупатели ориентировались на площадки у метро в центре Москвы, то сейчас центральные улицы стали менее популярны, в том числе из-за ограничений на парковку. В итоге спрос сдвинулся в сторону спальных районов города. Основными арендаторами таких помещений выступают магазины-дискаунтеры и магазины сопутствующих товаров и услуг. При этом для потенциальных инвесторов на рынке есть предложения как с готовым арендатором, так и пустые помещения.