Восстановление рынка недвижимости: что происходит со спросом?

Падение рынка недвижимости в целом прекратилось, но бодрого «отскока» ждать не приходится. Возможно, Россию ждет период долгого (до нескольких лет) и медленного восстановления. Об этом говорят участники рынка и аналитики.

В частности, по результатам обзора, подготовленного Центром макроэкономических исследований Сбербанка России в конце 2010 года «Рынок жилья: выход из кризиса» его авторы делают выводы:

• опыт аналогичных кризисов в Испании (1977), Норвегии (1987), Финляндии и Швеции (1991), Японии (1992), Таиланда (1997) и Кореи (1998) показывает, что во всех случаях рост начался не ранее чем через 1,5-2 года после падения, а в некоторых случаях и через 4-5 лет (Рис. 1).

• Российский кризис отличается от кризисов на рынках других рассматриваемых стран самой высокой скоростью роста накануне падения. Соответственно, и шок от «обвала» больше.

• После кризиса некоторые зарубежные рынки восстанавливаются быстрее, чем российский, имея при этом худшую макроэкономическую конъюнктуру. Мексика и Финляндия, например, не имеют такого положительного торгового баланса, как Россия, но цены там повернули к росту.

В чем причина такой ситуации? Ведь налицо факторы, «подогревающие» спрос:

• Доходы от экспорта углеводородов растут;

• Бюджетный дефицит сокращается – есть ресурсы для «подпитки» экономики через социальную сферу;

• В банковском секторе наступила стабилизация: «плохие» долги уменьшаются, прибыли и кредитные портфели растут, ставки кредитования снизились за год на несколько процентных пунктов и приблизились к докризисным значениям;

• Сбережения россиян тоже увеличиваются, о чем свидетельствует объем депозитов на банковских счетах;

• Наконец, рынок труда, в особенности в крупных городах, постепенно восстанавливается, да и реальные доходы жителей страны выросли в 2010 году на 4% в реальном выражении.

И наконец, «перепроизводства» на рынке тоже нет, а значит, нет и повода для низких цен.

Почему же спрос не толкает цену вверх? Почему не восстанавливается рынок?

По нашему мнению одна из основных причин здесь в том, что покупки жилья с инвестиционными целями россияне сегодня чаще совершают за рубежом, а внутреннему рынку остается лишь отложенный в кризис повседневный спрос. Об этом говорят и выводы выше упомянутого обзора: недвижимость таких стран, как Франция, Финляндия и Мальта уже снова растет в цене, а уникальные исторические, географические и культурные преимущества этих стран создают дополнительную ценность для покупателя при тех же инвестиционных рисках.

Как снова «переключить» покупателя-инвестора на внутренний рынок? Что поможет этому? При рассмотрении возможных «рецептов» мы намеренно опускаем те, за которые отвечает государство: они важны, но их эффект отложен, да и игроки рынка не питают надежд по поводу эффективности господдержки. Что мы можем сделать сами, как эксперты и участники рынка? В чем наша ответственность?

Мы сконцентрировались на 4 идеях, в основе которых лежат совместные действия самих строителей, девелоперов, инвесторов. Они могут быть следующими:

1. Необходимо больше глубокой, прозрачной и понятной широкой аудитории аналитики по рынку и девелоперским проектам. Стоимость квадратного метра давно уже не является достаточным показателем для принятия инвестиционных решений. Нужна публикация данных о производительности, скорости и себестоимости строительства, финансовом состоянии проекта, его целях и сроках. Посмотрите на сайты наших застройщиков: чаще всего даже стоимость объектов толком не указана. И ходит покупатель по сайтам и испытывает неудобство. Нет сервиса, нет информации, нет доверия.

2. Нужен целенаправленный поворот от неэффективных, пусть и приносящих большую маржу технологий в строительстве, проектировании, инвестиционных схемах в пользу скорости, надежности, использования энергоэффективных и экологичных технологий. Да, это снижение рентабельности в краткосрочном горизонте, но это репутационный выигрыш в стратегии. Уже сегодня есть проекты и технологии строительства, позволяющие, например, получить за 1,5-2 месяца каменный дом по цене от 15 000 за квадратный метр. И мы участвуем в таких проектах. Знает ли об этом потенциальный покупатель?

3. Необходимо построение вертикально-интегрированных и «прозрачных» цепочек и альянсов: «инвестор-девелопер-строитель-покупатель». Девелоперам и строителям следует подумать о том, как предложить инвесторам более «зрелые», осязаемые во времени, тщательно просчитанные проекты. Не используется еще потенциал сотрудничества с инвестиционными компаниями, у которых есть «длинные деньги»: например, негосударственные пенсионные фонды. Да и более мелкие игроки (кредитные и потребительские кооперативы) могли бы вкладывать средства своих клиентов (в основном физических лиц), если бы им предлагался конкретный и юридически проработанный механизм инвестирования с оценкой рисков и результатов.

4. И наконец, цепочку (альянс) замыкают покупатели. Девелоперы не должны сваливать ответственность за организацию товариществ собственников жилья на них самих сразу по окончании строительства, но сами выступать инициаторами таких образований: создавать информационные доски, поощрять интернет-форумы, содействовать юридическому оформлению таких сообществ, оказывать им бесплатную консультационную поддержку на начальных этапах. Это будет способствовать прозрачности и распространению информации о реализуемом проекте среди потенциальных инвесторов намного больше, чем прямая реклама. И, таким образом, созданные ТСЖ будут намного эффективнее «карманных» строительных.

В качестве итога. Россия отстает от многих стран именно в производительности и эффективности бизнес-процессов. Мы знаем это, но все списываем на государство, которое недостаточно «вкладывается» в ее рост. Хочется спросить читателя, как эта позиция продвигает нас? Есть ли что-то, что зависит от нас? Мы считаем, что да. Возвращение инвестиционной привлекательности российскому рынку недвижимости возможно в случае роста конкурентоспособности тех, кто на нем работает. И в этом, в первую очередь, наша ответственность.