«Метриум Групп»: Снизится ли стоимость жилья в новостройках?

По итогам мая 2016 года средневзвешенная цена за квадратный метр на первичном рынке новостроек массового сегмента Москвы составила 141 200 рублей, что на 11,7% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Есть ли у девелоперов резервы для дальнейшего снижения стоимости жилья, проанализировали эксперты компании «Метриум Групп».

По данным Россреестра за первый квартал 2016 года на первичном рынке Москвы было зарегистрировано 6616 ДДУ – на 52,9% больше аналогичного периода 2015 года. Рост продаж был обусловлен, прежде всего, ажиотажем из-за возможного сворачивания программы господдержки ипотеки. Кроме того, стоимость «входного билета» на рынке недвижимости снизилась до беспрецедентных 2,5 млн руб., что также активизировало спрос. Тем не менее, многие по-прежнему откладывают решение квартирного вопроса, полагая, что стоимость жилья еще не достигла «дна» и в ближайшие год-два недвижимость может еще больше подешеветь – до 100 тыс. руб. за «квадрат».

«Предпосылок для дальнейшего снижения цен на квартиры на самом деле не существует, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». - Времена сверхприбылей на рынке недвижимости давно прошли. Рентабельность строительного бизнеса в сегментах эконом- и комфорт класса приблизилась к критическому порогу, и в настоящее время не превышает 20-25%. При кредитной ставке от 15% начинать проект, где рентабельность составляет менее 20% годовых, нет никакого смысла – это превращается в «бизнес ради бизнеса». Поэтому сегодня главная цель большинства застройщиков - не снижать стоимость жилья, а удержать цены, сохранив качество строительства и рентабельность на существующем уровне».

Оптимизация издержек девелоперов может происходить по следующим направлениям:

1. Сокращение расходов на СМР.

Доля затрат на материалы и строительно-монтажные работы (СМР) составляет 50% от себестоимости. На первый взгляд, импортозамещение материалов могло позволить девелоперам значительно снизить свои расходы. Но реалии рынка оказались далеки от теории: на фоне роста стоимости зарубежных материалов многие российские производители тоже увеличили цены. При этом повышение произошло даже по тем позициям, которые никак не привязаны к валюте. По мнению девелоперов, снижение рублевых цен на российские материалы на 10-15% и более возможно только в случае ослабления доллара и сохранении стабильной ситуации в экономике. Но сократить свои расходы смогут только те девелоперы, проекты которых находятся на нулевой стадии строительной готовности. В отличие от застройщиков, начинавших проекты в 2014-2015 годах, они смогут заключить договоры о поставке стройматериалов по новым, более выгодным ценам.

2. Снижение затрат на социальную инфраструктуру.

Выполнение обязательств по строительству объектов социального назначения – детских садов, школ, поликлиник и паркингов – добавляет к себестоимости до 20%, в зависимости от набора социальной инфраструктуры. Для сравнения: в 2013 году этот показатель был равен 10%. В таких условиях сохранять рентабельность на текущем уровне проще девелоперам, реализующим крупные проекты комплексного освоения территории – от 250 тыс. кв. м. Дополнительные расходы, распределенные по большому количеству «квадратов», незначительно повышают их стоимость. Что касается небольших ЖК, состоящих из нескольких домов, то строительство даже одного детского сада существенно влияет на конечную цену за «квадрат» и может сделать предложение неконкурентоспособным. «Строительство жилья может обходиться дешевле, если бы застройщики, передающие городу социальные объекты, получали преференции по подключению к инженерным сетям или снижение налоговой нагрузки, - отмечает Мария Литинецкая. – Но пока этого, к сожалению, не происходит. Поэтому девелоперам остается только тщательнее подходить к оценке перспектив земельных участков и разработке концепции ЖК».

3. Оптимизация планирования.

В Европе проектирование дома и планирование всех будущих процессов, как правило, продолжается дольше, чем само строительство. В нашей стране все происходит с точностью наоборот: короткий цикл подготовки сменяет длительный процесс возведения ЖК. «Как показывает практика, тщательная проработка проекта позволяет сэкономить до 20% от изначальной сметы, - говорит Мария Литинецкая. – На этапе планирования можно выверить концепцию, точно рассчитать количество материалов и найти поставщиков с оптимальными ценами. До недавнего времени лишь немногие российские девелоперы применяли такой подход. Все расчеты делались в максимально короткий срок, а затем управляющим строительством приходилось исправлять ошибки проектировщиков, что влекло за собой дополнительные расходы. Ужесточение конкуренции и падение цен на жилье заставляет застройщиков отказываться от прежних схем, что благоприятно сказывается на экономике проектов».

4. Сокращение расходов на привлечение клиентов.

Падение платежеспособного спроса и высокая конкуренция привели к обострению борьбы за покупателей. Начиная с 2014 года, затраты девелоперов на рекламу и продвижение ежегодно увеличиваются на 30-50%. В настоящее время в объектах точечной застройки размер рекламного бюджета в среднем составляет 3-5 млн руб. в месяц, а в крупных проектах доходит до 30 млн руб. «Бесконечное увеличение бюджетов для повышения уровня продаж – это «путь в никуда, - считает Мария Литинецкая. – Традиционная реклама оказывает все меньшее воздействие на покупателей. Поэтому сегодня необходимо использовать абсолютно новые методы и инструменты, дающие максимальный эффект при минимальных затратах».

Например, в 2015 году на рынке появилась автоматизированная система поиска и бронирования новостроек «НМаркет.ПРО» для профессиональных участников рынка – девелоперов и риелторов. Как только девелопер регистрируется в системе, его квартиры начинают продавать тысячи агентств – как в Москве, так и по всей России. Благодаря этому, охват потенциальных клиентов, заинтересованных в покупке, и вероятность сделок увеличиваются в сотни раз. При этом застройщики не несут никаких дополнительных затрат: при заключении сделки, проведенной с использованием системы, с них удерживается стандартная агентская комиссия.

5. Ускорение темпов строительства.

Подавляющее число девелоперов активно привлекают для реализации проектов кредитные деньги. В условиях высоких процентных ставок по проектному финансированию – от 15% – для сохранения текущей рентабельности необходимо обеспечивать быстрые темпы строительства жилья. Если на площадке возникают простои, затраты на строительство увеличиваются на 10-15% и больше. Избежать потерь времени позволяет использование оптимальных решений – например, несъемной опалубки при монолитном строительстве или строительство домов по технологии сборно-монолитного каркасного домостроения. Кроме того, необходимо использовать разработки, позволяющие не останавливать строительство при изменении погодных условий. К ним относится, к примеру, подогрев бетона в зимнее время.

«Девелоперский бизнес в сегменте массового жилья становится все менее рентабельным, - резюмирует Мария Литинецкая. – Во многом это связано с тем, что требования покупателей к качеству постоянно растут. Те опции, которые раньше были характерны только для комплексов бизнес-класса, в настоящее время можно встретить и в комфорт- и в эконом-классе. С одной стороны, покупатели хотят, чтобы стоимость квадратного метра в столичных новостройках была ниже. Но при этом они не готовы покупать «голый» эконом – с низким качеством строительства и без хорошей инфраструктуры. Поэтому застройщикам приходится оптимизировать свои издержки и придумывать всевозможные «фишки», которые позволяют выделить ЖК среди конкурентов. В настоящее время давление на цены оказывают как сжимающийся спрос, так и рекордный объем предложения. Продажи в новых проектах стартуют с изначальным дисконтом к рынку в размере 7-15%. Падение стоимости жилья остановится в тот момент, когда спрос и предложение войдут в равновесие. Перелом ситуации на рынке недвижимости и постепенный рост цен может начаться в 2017 году».