08.02.2019 12:24
Консультации.
Просмотров всего: 4459; сегодня: 1.

Лайфхак от «Метриум»: Любовь прошла, а ипотека не погашена – что делать?

Лайфхак от «Метриум»: Любовь прошла, а ипотека не погашена – что делать?

Согласно статистике, чаще всего разводятся супруги, которые прожили в браке пять-девять лет. При этом средний срок ипотеки в России составляет чуть более 16 лет. Именно поэтому к моменту развода многие пары имеют невыплаченный кредит, что значительно усложняет раздел имущества. Эксперты «Метриум» рассказали, как поделить квартиру при разводе, если ипотека за нее не погашена.

Развод – малоприятное событие, которое сопровождается делением совместно нажитого имущества, чаще всего – квартиры. Если за нее не выплачен кредит, то общение между супругами может накалиться до предела в попытке выяснить, за кем останется бремя заемщика. Эксперты «Метриум» советуют придерживаться следующего порядка действий в случае, если семья уже распалась, а ипотека до сих пор не погашена.

Обращаемся в банк

До тех пор, пока ипотека за квартиру не выплачена, недвижимость находится в залоге у банка. А значит, в «войне» за жилплощадь появляется третья сторона – кредитор. Так как жилье было приобретено в браке, супруги являются созаемщиками по ипотеке. Поэтому, если, к примеру, муж, являющийся основным заемщиком, ушел с чемоданом и перестал выплачивать кредит, то банк будет требовать возврата долга с созаемщика, то есть супруги. Это называется «солидарная ответственность», подразумевающая не только равные права на пользование имуществом, но и обязательства по выплате долга.

Поэтому в первую очередь стоит посетить банк и поставить его в известность о предстоящем разводе и вероятном ухудшении финансового положения. Банк сможет предложить свое решение. Например, сегодня очень популярны кредитные каникулы, когда на определенный период размер платежа по ипотеке снижается в два раза. Кстати, если вы все же решили не ставить банк в известность, то кредитор все равно окажется в курсе бракоразводного процесса. Суд уведомляет банк о разделе имущества, находящегося в залоге.

«Не всегда квартира, приобретенная в кредит в браке, может быть разделена между супругами, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Исключение составляет военная ипотека. При ее подписании банки выдвигают требования, согласно которым военнослужащий обязан заключить брачный контракт. По его условиям при разводе заемщик становится единоличным собственником жилья и продолжает выплачивать кредит в одиночку. Поэтому супруга военного при расторжении брака рискует остаться без жилья».

Определяем доли собственников

Квартира, приобретенная в браке, в том числе с использованием кредита, делится при разводе между супругами, чаще всего – на равные доли. Бывшие партнеры могут выделить доли каждого в мирном и судебном порядке.

1. Досудебное решение вопроса

Супруги заключают мировое соглашение о разделе имущества. Документ составляется в свободной письменной форме и заверяется нотариусом. В соглашении заемщики самостоятельно определяют, какая доля квартиры будет принадлежать каждому из них. Документ обязательно должен включать паспортные данные обоих супругов, статус сторон (супруги/бывшие супруги), предмет договора (адрес, площадь квартиры), порядок ее пользования супругами (например, написать, что общим имуществом является квартира, 1/3 которой переходит к супругу, 2/3 – к супруге), дату вступления соглашения в собственности (со дня подписания/ расторжения брака, любой другой выбранной даты).

Далее супруги через нотариуса либо самостоятельно должны обратиться в Росреестр (или МФЦ) с пакетом документов:

• Копия паспортов супругов

• Оригинал свидетельства о браке/расторжении брака

• Заверенное нотариусом соглашение о разделе общего имущества в двух экземплярах

• Правоустанавливающие документы на квартиру

• Заявление супругов о регистрации права и регистрации перехода права собственности

По итогам регистрации супруги получают по одному соглашению, которое и будет считаться правоустанавливающим документом, определяющим новые доли каждого заявителя. Стоит помнить о том, что определение доли в имуществе не подразумевает разделение долга. То есть бывшие супруги по-прежнему обязаны ежемесячно вносить ипотечные платежи на единый счет, несмотря на состоявшийся развод.

II. Определение доли имущества через суд

Если договориться мирными путем не удается, то причитающиеся каждому из супругов доли в квартире определяет уже суд. Причем как показывает практика, доля мужа или жены может быть увеличена по трем основным причинам. Если ваш случай подходит хотя бы под одну из них, возможно, есть смысл решать конфликт в досудебном порядке, иначе итоговый результат может быть совсем не в вашу пользу.

– У супруга/супруги нет средств для приобретения жилья от продажи своей доли

Обычно данное правило касается семей, делящих не только жилую площадь, но и детей. Если после продажи доли вырученной суммы не хватит на покупку нового жилья, то суд может выделить большую долю в квартире в пользу одного из супругов, который будет воспитывать несовершеннолетних.

– Один из супругов финансово не участвовал в семейных делах или же целенаправленно подрывал бюджет

Если один из супругов тратил всю заработную плату на собственные прихоти, тогда как второй, наоборот, вкладывал львиную часть доходов на решение домашних нужд, то суд может уменьшить долю первого супруга. Это же касается ситуации, когда один из партнеров злоупотреблял наркотиками, алкоголем, либо же просто отказывался работать, не имея на это оснований (учеба, служба в армии, декретный отпуск и пр.).

– Первоначальный ипотечный взнос внесен за счет личных средств одного из супругов

Для того, чтобы получить большую долю при делении имущества, необходимо предоставить справку о том, что первоначальный взнос за ипотеку был внесен за счет, например, продажи старой квартиры, приобретенной еще не в период брака, либо личных средств с банковского вклада, открытого до женитьбы/замужества.

Иск о разделе имущества подается в суд по месту нахождения квартиры одновременно с требованием о разводе или отдельно. В иске необходимо указать сведения об истце и ответчике, обстоятельства, на которых вы основываете свои требования о разделе имущества.

К исковому заявлению прилагаются следующие документы :

• Копии паспортов супругов

• Квитанция об уплате государственной пошлины

• Документы, подтверждающие обоснованность требований к ответчику

• Копия свидетельства о заключении/расторжении брака

• Правоустанавливающие документы на квартиру

Если иск удовлетворен, то имущество супругов считается разделенным. Далее необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации изменений в праве собственности. Для этого, помимо документов, удостоверяющих личность и правоустанавливающих документов, подается решение суда с отметкой о вступлении в силу.

Делим ипотеку

С соглашением о разделе имущества или решением суда о распределении долей необходимо обратиться в отдел кредитования, предоставив действующий ипотечной договор и справу 2-НДФЛ за последние 6-12 месяцев. Если оба бывших супруга проходят андеррайтинг, то банк заключает с каждым отдельный договор и корректирует графики выплат, в зависимости от уровня заработной платы. С этого момента каждый из супругов выплачивает ипотеку за собственную долю. И даже если бывшие муж/жена перестанут вносить платежи, то второго супруга это не будет волновать.

Если по ипотеке внесено менее 10-20%, одному из супругов выгоднее отказаться от прав на квартиру. В таком случае ему причитается компенсация половины внесенной суммы, а остаток долга ложится на плечи бывшего партнера. Последний при этом становится единоличным собственником. Банк расторгает текущий договор и заключает новый уже с одним заемщиком. Это самый простой вариант, когда супругам не приходится продавать ипотечную квартиру или многие годы продолжать выплачивать кредит за свою долю. Главное – договориться о порядке компенсации уже погашенной суммы.

«Практика показывает, что банки не всегда идут на уступки по оформлению двух раздельных ипотечных договоров, – отмечает Мария Литинецкая. – Во-первых, отсутствие созаемщика повышает риск возникновения просроченной задолженности. Во-вторых, если один из бывших супругов откажется платить по кредиту, то найти покупателя на долю квартиры будет сложнее, чем на весь объект полностью. Поэтому нередко пары получают отказ и вынуждены искать иные пути для перераспределения кредитных обязательств».

План «Б»

Если банк отказывается переоформлять кредитный договор на каждого из супругов, то выходом из ситуации может стать продажа ипотечной квартиры и распределение вырученных средств, согласно долям. Заемщики могут выбрать одну из трех стратегий по реализации квартиры, находящейся в залоге у банка: погашение кредита покупателем, переоформление займа на нового собственника или же закрытие остатка долга продавцом. Ознакомиться подробнее со всеми способами продажи ипотечной квартиры можно в другом лайфхаке компании «Метриум»: Как продать ипотечную квартиру.

Не сумев договориться, некоторые бывшие супруги и по совместительству созаемщики вовсе отказываются вносить платежи по кредиту. Это ведет к изъятию залогового объекта банком и его продаже с демпингом к рынку. Данная стратегия – самая убыточная и невыгодная. Бывшие супруги теряют не только 15-20% от стоимости жилья за счет демпинга при реализации, но и вынуждены платить неустойку, расходы банка на организацию аукциона и пр. В итоге может оказаться так, что бывшие супруги теряют и жилье, и львиную долю стоимости недвижимости. Именно поэтому эксперты «Метриум» советуют супругам, «не рубить с плеча», а договариваться, в каких бы плохих отношениях не находились бывшие партнеры. Порой оказывается куда дешевле нанять адвокатов, чем потерять значительную стоимость нажитого имущества из-за нежелания вести диалог.

«Планируя покупку квартиры, стоит помнить о том, что приобретенная до брака недвижимость не относится к совместно нажитой собственности, даже если остаток долга по кредиту выплачивается уже в период брака, – комментирует Мария Литинецкая. – Поэтому при разводе такая квартира не подлежит разделу, оставаясь в единоличной собственности заемщика. С учетом того, что сегодня все больше молодых людей, будучи не в браке, приобретают собственное жилье, проблема раздела такого имущества становится все актуальнее. Нужно помнить – несмотря на то, что квартира была приобретена, к примеру, мужем еще до брака, супруга может рассчитывать на денежную компенсацию внесенных по кредиту платежей. Допустим, на момент заключения брака сумма долга по ипотеке составляла 3 млн рублей, а на момент развода – 1 млн рублей. Суд может обязать мужа выплатить супруге половину от суммы погашенного долга – 1 млн рублей. Таким образом, если на квартиру, купленную до брака без привлечения кредитных средств, партнер претендовать не может, то в случае с ипотекой все не так однозначно».

Тематические сайты: PublisherNews - портал системы продвижения публикаций, Ипотека, Недвижимость жилая
Сайты субъектов РФ: Москва
Сайты федеральных округов РФ: Центральный федеральный округ
Сайты стран: Россия

Ньюсмейкер: Метриум — 2219 публикаций
Поделиться:

Интересно:

Как законно снизить налоговую нагрузку
28.03.2024 17:56 Консультации
Как законно снизить налоговую нагрузку
Предприниматели имеют право и законную возможность уменьшать налоги. Одна из самых очевидных мер – подбор оптимального налогового режима. Так, многим предпринимателям доступна упрощенная система налогообложения (УСН) с простой и понятной формой отчетности, ставкой до 6 или 15% в зависимости от...
О своих мечтах об отдыхе поделились российские дети
28.03.2024 12:18 Аналитика
О своих мечтах об отдыхе поделились российские дети
В преддверии II Всероссийского конкурса юного художника «Место в России, где я мечтаю побывать», который стартует 1 апреля 2024 года, эксперты Национального туроператора Алеан рассказали, куда хотели поехать дети, исходя из анализа работ прошлого года. Дети в возрасте от 6 до 15 лет поделились...
562 года назад на престол взошёл Иван III
28.03.2024 10:44 Новости
562 года назад на престол взошёл Иван III
В историю он вошел в первую очередь как собиратель русских земель и, по сути, создатель единого государства Российского, созидатель и мудрый дипломат – при Иване III не только расширяются границы, но и создается прообраз системы управления страной – пишутся единые законы, утверждается...
Ранее неизвестные петроглифы описали российские ученые
27.03.2024 18:03 Новости
Ранее неизвестные петроглифы описали российские ученые
Группа ученых из Кемеровского государственного университета во главе с доктором исторических наук Ольгой Советовой описала ранее неизвестные петроглифы, обнаруженные в ходе экспедиций последних трех лет. Среди найденных рисунков неожиданно оказалось и крайне редкое изображение парохода. Основной...
Неизвестный объект археологического наследия найден в Подмосковье
27.03.2024 17:20 Новости
Неизвестный объект археологического наследия найден в Подмосковье
В подмосковном городе Ликино-Дулево Орехово-Зуевского городского поселения археологи провели превентивное обследование территории, прилегающей к скверу Дулевского фарфорового завода. В результате был обнаружен ранее неизвестный исторический слой, который уже признан вновь выявленным объектом...